評估報告是最終的評估結(jié)果，是具有法律效力的文書。只要是拆遷、征收、或者騰退，都會經(jīng)過評估的程序。作為被動的被拆遷人，維護(hù)合法權(quán)益的最好辦法是根據(jù)最終的評估報告，審查資產(chǎn)評估程序是否合法。

一份評估報告放在大家的面前，大家都知道數(shù)額低、自己的合法權(quán)益受到了侵害，但到底低在哪里卻說不出來。接下來給大家講講，如何判斷一份拆遷評估報告是否合法?它的違法點(diǎn)都會出現(xiàn)在哪里?

一般來說，被拆遷人接到的評估報告大部分都是不合法的，因?yàn)樗鼉H僅寫著房屋估值，缺失了很多應(yīng)當(dāng)列明的事項(xiàng)。

我們以一份比較完整的評估報告為例，給大家列舉一些可能出現(xiàn)的問題點(diǎn)。

比如說：我們通過評估報告知道了評估公司的名稱，那么我們就可以查詢評估公司的資質(zhì)，因?yàn)?strong>資產(chǎn)評估公司是分級別的，級別不同、評估的能力也有很大的差別。

《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》

第七條 列入房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名錄的評估機(jī)構(gòu)，評估業(yè)務(wù)量超過下述標(biāo)準(zhǔn)時不能承接新的房屋征收評估工作：

(一)一級資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶;

(二)二級資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到1000戶;

(三)三級資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到500戶。

假如你們這個拆遷項(xiàng)目總共有800戶，那么評估公司必須要達(dá)到二級的資質(zhì)，如果經(jīng)過查詢，發(fā)現(xiàn)這個評估公司的資質(zhì)存在問題，就是個三級資質(zhì)，那么我們就此就獲得了一個談判的籌碼。

再比如說：估價時點(diǎn)方面的問題，我們剛才講過估價時點(diǎn)是估價結(jié)果對應(yīng)的日期，那么實(shí)際的案例中，一個項(xiàng)目進(jìn)行個三年五年都不算是個稀奇的事情，七八年的也存在，那么各位想想，北京現(xiàn)在的房價和七八年前的房價相差多少，這樣的評估時點(diǎn)是否合理?

評估時點(diǎn)指的不僅僅是入戶測量的日期，而是估價活動的起止時間，即正式接受估價委托至完成估價報告的期間，通過這個期間，我們可以判斷程序是否合法。

實(shí)踐過程中存在這樣的情況，評估在前，辦理拆遷許可證在后，這樣的情況我們也見過不少。

我們曾經(jīng)遇到一些情況，律師在代理案件過程中，進(jìn)行調(diào)查取證工作，從委托人手里得到了評估報告，然后又調(diào)查到了拆遷項(xiàng)目的拆遷許可證，兩證一對比，發(fā)現(xiàn)了問題。

拆遷許可證是2013年8月發(fā)的，評估報告的日期卻是2013年6月，比拆遷許可證的日期還早兩個月，這就是明顯的違法。

關(guān)于評估報告的有效期，法律上沒有具體的規(guī)定，但是評估報告中必須要注明有效期，很多拆遷項(xiàng)目持續(xù)好幾年，如果一直沿用原來的評估報告，對被拆遷人的損害是巨大的，所以合法的評估報告應(yīng)當(dāng)具備有效期，如果沒有，那么也屬于違法。

估價師的聲明也可以體現(xiàn)出很多的問題。

首先，評估報告的依據(jù)是國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，而不是地方性的依據(jù)。其次，要寫明評估人員是否進(jìn)行了實(shí)地勘察，哪些評估人員進(jìn)行了實(shí)地勘察、哪些評估人員沒有進(jìn)行實(shí)地勘察，這都要一 一寫清楚。

最后，評估師需要簽字，如果沒有簽字是不合法的，因?yàn)槲覀兛梢愿鶕?jù)簽字去查詢評估師是否具有相應(yīng)的評估資質(zhì)。

另外，評估機(jī)構(gòu)的蓋章是必不可少的。光有蓋章也不行，還要看看這個章的性質(zhì)，必須是評估機(jī)構(gòu)的公章，很多評估公司在評估報告上蓋的是xx評估公司xx項(xiàng)目專用章，不是圓形的公章，而是像是發(fā)票專用章的那種橢圓形的章，這樣的章都是不合法的。

附件中要有估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等。

只要我們廣大被拆遷人具備一定的知識，就能夠識別真?zhèn)?，防止被動。在此提醒廣大被征收人，當(dāng)您遇到拆遷時，請務(wù)必關(guān)注您房屋價值的評估報告，以維護(hù)您正當(dāng)、合法的補(bǔ)償利益。